Mietvertrag kündigen: Fristen, Form & Muster für die Kündigung

Wenn du deinen Mietvertrag kündigen möchtest, entscheiden zwei Dinge über den Erfolg: die richtige Frist und die richtige Form. Machst du hier einen Fehler, verschiebt sich dein Auszug oft um einen ganzen Monat. Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, worauf du achten musst, damit deine Kündigung wirksam ist und du zum gewünschten Termin aus dem Vertrag kommst.

Welche Kündigungsfrist gilt beim Mietvertrag kündigen?

Für Mieter gilt bei unbefristeten Wohnraummietverträgen eine gesetzliche Frist von drei Monaten. Diese Regel steht in § 573c BGB. Anders als früher verlängert sich deine Frist als Mieter nicht mit der Mietdauer. Egal ob du zwei oder zwanzig Jahre in der Wohnung wohnst: Für dich bleiben es drei Monate.

Entscheidend ist der Zeitpunkt, zu dem die Kündigung ankommt. Geht sie bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter ein, zählt dieser Monat mit. Der Samstag gilt bei dieser Frist nicht als Werktag. Ein einfaches Beispiel: Kündigst du bis zum 3. März, endet dein Vertrag am 31. Mai.

Wenn du früher als in drei Monaten fertig bist, endet der Vertrag trotzdem erst mit Ablauf der Frist. Du kannst aber schon vorher ausziehen und die Wohnung übergeben, musst die Miete jedoch bis zum offiziellen Vertragsende weiterzahlen. Bei einem befristeten Mietvertrag, dem sogenannten Zeitmietvertrag, sieht die Lage anders aus. Er endet automatisch zum vereinbarten Datum und lässt sich vorher meist nicht ordentlich kündigen. Auch ein vertraglicher Kündigungsverzicht ist bis zu einer bestimmten Grenze erlaubt. Beide Klauseln solltest du vor der Unterschrift kennen, weil sie deinen Ausstieg verzögern können. Steht im Vertrag eine längere Frist als drei Monate zu deinen Lasten, ist diese Klausel für dich in der Regel unwirksam.

Form und Inhalt: So muss die Kündigung aussehen

Eine Kündigung des Mietvertrags braucht die Schriftform nach § 568 BGB. Das heißt konkret: ein Brief auf Papier mit deiner eigenhändigen Unterschrift. Eine E-Mail, eine WhatsApp oder ein Anruf reichen nicht aus und sind unwirksam. Auch ein Fax genügt der Schriftform nicht.

Damit kein Streit entsteht, gehören in das Schreiben ein paar feste Angaben. Nenne alle Personen, die im Vertrag stehen, und lass sie unterschreiben. Fehlt bei einer gemeinsamen Wohnung eine Unterschrift, ist die Kündigung angreifbar.

Nenne im Betreff klar, worum es geht, etwa „Kündigung des Mietvertrags zum …“. Beziehe dich auf die Wohnung mit vollständiger Adresse inklusive Etage und Lage, damit keine Verwechslung möglich ist. Der Kündigungsgrund muss bei einer ordentlichen Kündigung durch den Mieter nicht genannt werden. Du kannst also ohne Begründung kündigen. Der Satz „Ich bitte um eine schriftliche Bestätigung des Kündigungstermins“ ist trotzdem sinnvoll, weil du so einen Nachweis erhältst.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Vertretung. Kündigt jemand für dich, etwa ein Familienmitglied, braucht diese Person eine schriftliche Vollmacht im Original. Fehlt sie, kann der Vermieter die Kündigung zurückweisen. Wohnst du in einer Wohngemeinschaft, gilt: Steht ihr alle im selben Vertrag, müsst ihr auch gemeinsam kündigen. Ein einzelner Mitbewohner kann sich nicht allein aus dem gemeinsamen Vertrag lösen.

Zugang sicherstellen und nachweisen

Eine Kündigung wird erst wirksam, wenn sie beim Vermieter ankommt. Im Streitfall musst du den Zugang beweisen. Deshalb solltest du den Versand gut dokumentieren. Ein einfacher Brief ohne Nachweis ist riskant, weil du bei Verlust nichts in der Hand hast.

Beim Einwurf-Einschreiben belegt der Beleg, dass der Brief in den Kasten gelegt wurde. Das reicht meist aus. Wirfst du die Kündigung selbst ein, nimm eine zweite Person als Zeugin mit. Ein Übergabe-Einschreiben ist dagegen tückisch: Trifft der Postbote niemanden an, verzögert sich der Zugang.

Denke auch an den richtigen Empfänger. Adressiere die Kündigung an den Vermieter oder die Hausverwaltung, so wie es im Vertrag steht. Bei mehreren Vermietern, etwa einer Erbengemeinschaft, muss die Kündigung an alle gerichtet sein. Ein Brief an nur eine Person kann sonst unwirksam sein. Notiere dir Datum und Uhrzeit des Versands und bewahre eine Kopie des unterschriebenen Schreibens auf.

Sonderkündigungsrecht und kürzere Fristen

In bestimmten Situationen kannst du früher raus. Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung besteht ein Sonderkündigungsrecht. Auch wenn der Vermieter einer Untervermietung unbegründet nicht zustimmt, kann ein Sonderkündigungsrecht greifen. Ein befristeter Vertrag (Zeitmietvertrag) lässt sich dagegen in der Regel nicht ordentlich vorzeitig kündigen.

Ein weit verbreiteter Irrtum ist die „Drei-Nachmieter-Regel“. Es gibt keinen Anspruch, nach dem du mit drei Nachmietervorschlägen automatisch sofort aus dem Vertrag kommst. Nur wenn im Vertrag eine solche Klausel steht oder der Vermieter zustimmt, klappt der schnellere Ausstieg.

Auch bei einem Todesfall greifen besondere Regeln. Verstirbt ein Mieter, treten unter bestimmten Voraussetzungen Angehörige oder die Erben in den Vertrag ein und haben ein eigenes Sonderkündigungsrecht mit kurzer Frist. Zieht ein Vermieter neu ein und meldet Eigenbedarf an, betrifft das die Kündigung durch den Vermieter, nicht durch dich. Für deine eigene Kündigung bleibt es bei den drei Monaten, solange kein Sonderfall vorliegt.

Mietvertrag kündigen: Muster und Checkliste

Ein Kündigungsschreiben muss nicht kompliziert sein. Diese Bausteine gehören hinein: dein Name und deine Anschrift, Name und Anschrift des Vermieters, die Adresse der Wohnung, der Satz „Ich kündige das Mietverhältnis fristgerecht zum nächstmöglichen Termin“, Ort, Datum und Unterschrift. Der Zusatz „zum nächstmöglichen Termin“ schützt dich, falls du dich bei der Frist verrechnest.

Vor dem Absenden lohnt eine kurze Kontrolle. Stimmen alle Namen? Haben alle Mieter unterschrieben? Ist der Termin realistisch berechnet? Ist der Versandweg mit Nachweis gewählt? Wenn du diese vier Punkte abhakst, ist deine Kündigung auf der sicheren Seite. Eine ausführliche Übersicht zu Mieterrechten findest du auch bei der Verbraucherzentrale.

Nach dem Versand bleibt noch die Abwicklung. Bis zum Vertragsende zahlst du die Miete regulär weiter. Vereinbare rechtzeitig einen Termin für die Wohnungsübergabe und halte den Zustand in einem Protokoll fest. So schaffst du klare Verhältnisse für die Rückgabe der Wohnung und die spätere Rückzahlung deiner Kaution. Denke außerdem an praktische Punkte wie den Nachsendeauftrag, die Ummeldung beim Einwohnermeldeamt und das Abmelden von Strom und Internet. Wer diese Aufgaben früh plant, vermeidet Stress in den letzten Tagen vor dem Umzug und übergibt die Wohnung geordnet.

Häufige Fragen

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