Kaution einbehalten: Wie lange darf der Vermieter warten?

Wie lange darf die Prüfung dauern?

§ 551 BGB regelt Höhe und Anlage der Kaution, aber keine Rückzahlungsfrist. Deshalb arbeiten die Gerichte mit dem Begriff der angemessenen Überlegungsfrist. In der Praxis liegt sie bei drei bis sechs Monaten ab dem Tag der Rückgabe.

Die Uhr startet mit der Schlüsselübergabe, nicht mit dem Vertragsende. Wenn du am 30. Juni übergibst, ist die Kaution je nach Fall zwischen Ende September und Ende Dezember fällig.

Ist die Wohnung mangelfrei, gab es keine Beanstandungen im Protokoll und ist die letzte Abrechnung längst durch, verkürzt sich die Frist. Dann sind sechs bis acht Wochen völlig ausreichend, und der Vermieter braucht ein Argument, wenn er länger braucht.

Darf er wegen der Nebenkosten alles behalten?

Nein. Zurückhalten darf er nur so viel, wie eine mögliche Nachzahlung realistisch ausmachen kann. Als Maßstab dient die Nachzahlung aus dem Vorjahr oder etwa drei bis vier Monatsvorauszahlungen. Der Rest ist auszuzahlen.

Ein Beispiel: Die Kaution beträgt 2.400 Euro, die Vorauszahlung 180 Euro im Monat. Ein Einbehalt von rund 600 Euro ist dann vertretbar. 2.400 Euro festzuhalten, weil irgendwann eine Abrechnung kommt, ist es nicht.

Wie lange dieser Teilbetrag liegen bleiben darf, hängt am Abrechnungszeitraum. Der Vermieter hat nach § 556 Abs. 3 BGB zwölf Monate nach dessen Ende Zeit. Genau deshalb kann sich ein Restbetrag im Extremfall bis zu zwei Jahre nach dem Auszug hinziehen. Was dann gilt, steht im Ratgeber Betriebskostenabrechnung zu spät.

Was gilt bei Schäden an der Wohnung?

Hier läuft die Zeit gegen den Vermieter. Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren seine Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sechs Monate nach dem Rückerhalt. Diese Frist ist kurz und lässt sich nicht einfach verlängern.

Er muss den Schaden also innerhalb dieser sechs Monate geltend machen, und zwar konkret. Ein Satz wie „wegen Schäden behalte ich die Kaution“ genügt nicht. Verlange eine Aufstellung mit Position, Ort in der Wohnung und Betrag, dazu Kostenvoranschlag oder Rechnung.

Normale Abnutzung darf er dir nicht anlasten. Laufspuren im Boden, vergilbte Tapeten oder übliche Dübellöcher gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch. Was du beim Auszug wirklich schließen musst, steht unter Bohrlöcher verschließen, die Renovierungsfrage klärt Schönheitsreparaturen beim Auszug.

Bekommst du Zinsen für die Wartezeit?

Für die gesamte Anlagedauer ja. Nach § 551 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen. Die Erträge stehen dir zu und erhöhen die Kaution.

Das gilt auch für die Monate nach dem Auszug, in denen er noch prüft. Verlange bei der Abrechnung deshalb immer einen Nachweis über die Anlage und die aufgelaufenen Zinsen. Details dazu findest du unter Mietkaution und Zinsen.

Zahlt er nach deiner Mahnung weiter nicht, kommen zusätzlich Verzugszinsen dazu. Sie liegen bei fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

So forderst du die Kaution ein

Schriftlich, mit Frist und IBAN. Formuliere sachlich und ohne Drohungen, das reicht in den meisten Fällen völlig.

Schick das Schreiben per Einwurf-Einschreiben. Verstreicht die Frist, folgt eine Mahnung mit zehn Tagen. Danach bleibt der gerichtliche Mahnbescheid über das Mahnverfahren, der bei diesen Beträgen meist im niedrigen zweistelligen Bereich kostet und oft schon Bewegung bringt. Deinen Anspruch selbst musst du innerhalb von drei Jahren geltend machen, sonst verjährt er. Mehr dazu unter Kaution zurückbekommen. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Angaben ohne Gewähr · Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.