Kosten
Nebenkostenvorauszahlung erhöhen: Wann der Vermieter das darf
Die Vorauszahlung darf der Vermieter nur nach einer Abrechnung anheben, und nur auf eine angemessene Höhe. Ein Sicherheitspuffer obendrauf ist nicht erlaubt.
Kurz gefasst
Grundlage ist § 560 Abs. 4 BGB. Ohne aktuelle Abrechnung geht gar nichts. Die neue Vorauszahlung orientiert sich am Ergebnis dieser Abrechnung, nicht an einer Schätzung des Vermieters.
Anpassung nur nach einer Abrechnung, in Textform und auf eine angemessene Höhe.
So lange hat der Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB Zeit, die Abrechnung zuzustellen.
So groß darf der pauschale Sicherheitsaufschlag auf die neue Vorauszahlung sein.
Wann darf der Vermieter die Vorauszahlung erhöhen?
Nur nach einer Abrechnung. Das ist die zentrale Hürde, und sie wird oft übergangen.
Der Gesetzeswortlaut ist eindeutig: Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Kein Wort von steigenden Energiepreisen, Prognosen oder Ankündigungen der Stadtwerke.
Daraus folgen drei Dinge. Erstens: Ohne Abrechnung ist die Erhöhung unwirksam, selbst wenn die Kosten real gestiegen sind. Zweitens: Die Abrechnung muss formell in Ordnung sein. Ist sie fehlerhaft, trägt sie auch keine Anpassung. Drittens: Es zählt die letzte Abrechnung, nicht eine drei Jahre alte.
Prüfe deshalb zuerst die Abrechnung selbst. Wie das geht, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen. Kam sie zu spät, hilft der Beitrag Betriebskostenabrechnung zu spät.
Wie hoch darf die neue Vorauszahlung sein?
Maßstab ist das Ergebnis der letzten Abrechnung, geteilt durch zwölf. Mehr gibt der Begriff der angemessenen Höhe nicht her.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein pauschaler Sicherheitszuschlag unzulässig ist. Der Vermieter darf also nicht zehn oder zwanzig Prozent aufschlagen, um künftige Steigerungen abzudecken. Er darf auch keine Kosten einrechnen, die in der Abrechnung gar nicht auftauchen.
Zwei Ausnahmen sind anerkannt und in der Praxis wichtig. Steht eine konkrete, bereits feststehende Kostensteigerung an, etwa eine schon beschlossene Grundsteuererhöhung, darf sie berücksichtigt werden. Und einmalige Sonderposten der letzten Abrechnung, die sich sicher nicht wiederholen, sind herauszurechnen.
Nach § 556 Abs. 2 BGB dürfen Vorauszahlungen ohnehin nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Zusätzlich gilt nach § 560 Abs. 5 BGB der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
Form und Inhalt der Erklärung
Textform genügt. Eine Unterschrift ist nicht nötig, eine E-Mail reicht also aus. Ein Anruf reicht nicht.
Die Erklärung muss erkennen lassen, worauf sie sich stützt. In der Praxis heißt das: Sie nimmt Bezug auf die konkrete Abrechnung und nennt den neuen monatlichen Betrag. Ohne diesen Bezug kannst du gar nicht prüfen, ob die Höhe angemessen ist.
Nach § 560 Abs. 6 BGB ist jede für dich nachteilige abweichende Vereinbarung unwirksam. Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter jährliche Erhöhungen ohne Abrechnung erlaubt, hat deshalb keinen Bestand.
Ab wann du mehr zahlen musst
Für Absatz 4 nennt das Gesetz keine feste Frist. In der Praxis gilt die neue Vorauszahlung ab dem Monat, der auf den Zugang der Erklärung folgt.
Rückwirkend für bereits vergangene Monate kann der Vermieter die Vorauszahlung nicht erhöhen. Was für die Vergangenheit offen ist, holt er über die Nachzahlung aus der Abrechnung, nicht über eine erhöhte Vorauszahlung.
Zahl in der Zwischenzeit den bisherigen Betrag weiter, wenn du die Erhöhung für unwirksam hältst, und schreib das dem Vermieter. So gerätst du nicht ungewollt in Rückstand. Erkennst du die Erhöhung dagegen an, stell den Dauerauftrag rechtzeitig um.
Erhöhung prüfen: der Rechenweg
Der Test dauert fünf Minuten. Du brauchst nur die letzte Abrechnung und deinen Kontoauszug.
- Nimm den Gesamtbetrag, der in der Abrechnung auf dich entfällt.
- Zieh Posten ab, die sich sicher nicht wiederholen, etwa eine einmalige Baumfällung.
- Teile das Ergebnis durch zwölf.
- Vergleiche diesen Wert mit dem neuen Betrag aus dem Schreiben.
- Liegt der neue Betrag darüber, verlange eine Erklärung für die Differenz.
| Schritt | Beispiel | Betrag |
|---|---|---|
| Kosten laut Abrechnung | dein Anteil für 2025 | 1.860 € |
| abzüglich Einmalposten | Baumfällung anteilig | 120 € |
| bereinigte Jahreskosten | Grundlage der Anpassung | 1.740 € |
| geteilt durch zwölf | angemessene Vorauszahlung | 145 € |
| Forderung des Vermieters | mit 15 Prozent Puffer | 167 € |
In diesem Beispiel sind 145 Euro angemessen, 167 Euro nicht. Die Differenz von 22 Euro im Monat ist der unzulässige Sicherheitszuschlag.
| Begründung des Vermieters | Zulässig? |
|---|---|
| Ergebnis der letzten Abrechnung, durch zwölf geteilt | ja |
| bereits beschlossene Erhöhung der Grundsteuer | ja, wenn konkret beziffert |
| pauschaler Aufschlag für erwartete Preissteigerungen | nein |
| Erhöhung ohne vorherige Abrechnung | nein |
| Klausel im Mietvertrag über jährliche Anhebung | nein, zum Nachteil abweichend |
| Anpassung wegen einer einmaligen Sanierung | nein, Einmalposten |
Widerspruch einlegen
Schreib sachlich, nenne die Rechengrundlage und setze eine Frist. Meist reicht das schon.
Kommt keine Antwort, ist die Erhöhung damit nicht automatisch vom Tisch. Sie wird im Streit erst geklärt, wenn der Vermieter den Differenzbetrag einfordert. Ein Mieterverein prüft das Schreiben meist im Jahresbeitrag mit. Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung, im Einzelfall entscheidet das zuständige Amtsgericht.
Achte parallel auf deine eigene Frist: Einwendungen gegen die Abrechnung musst du nach § 556 Abs. 3 BGB binnen zwölf Monaten nach deren Zugang mitteilen.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter wegen gestiegener Energiepreise erhöhen?
Kann ich die Vorauszahlung selbst senken lassen?
Was gilt bei einer Betriebskostenpauschale?
Muss ich die Erhöhung schriftlich bestätigen?
Was ist beim Auszug mitten im Jahr?
Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Angaben ohne Gewähr · Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.
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