Befristeter Mietvertrag: Kannst du vorher kündigen?

Echter Zeitmietvertrag oder nur ein Datum im Vertrag?

Das ist die Frage, an der alles hängt. Seit der Mietrechtsreform von 2001 gibt es nur noch den qualifizierten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB. Er verlangt, dass der Vermieter dir bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt, warum er die Wohnung nach Ablauf braucht.

Zulässig sind drei Gründe: Er will die Wohnung für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts nutzen. Er will erheblich umbauen, sanieren oder abreißen, und ein bewohnter Zustand würde das deutlich erschweren. Oder er will an eine Person vermieten, die für ihn arbeitet.

Ein bloßes Enddatum ohne Grund reicht nicht. Auch Formulierungen wie „befristet auf zwei Jahre zur Probe“ oder „wegen möglicher Eigennutzung“ genügen nicht, weil sie zu vage sind. In diesen Fällen ordnet § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB an, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

Ein weiterer Stolperstein sind Verträge, die als Untermietvertrag oder als Vertrag über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch bezeichnet sind. Für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, etwa ein Monteurzimmer oder eine Ferienwohnung, gelten die Schutzvorschriften nicht. Entscheidend ist aber nicht die Überschrift, sondern der tatsächliche Zweck. Wer dort seinen Lebensmittelpunkt hat, wohnt dauerhaft, auch wenn im Vertrag etwas anderes steht.

Was passiert, wenn die Befristung unwirksam ist?

Dann hast du einen ganz normalen unbefristeten Mietvertrag. Du kündigst nach § 573c Abs. 1 BGB mit einer Frist von drei Monaten, spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten. Die Details stehen im Ratgeber Mietvertrag kündigen.

Wichtig ist die Reihenfolge: Erst prüfen, dann kündigen. Schreib in die Kündigung ruhig einen Satz dazu, warum du die Befristung für unwirksam hältst. Das erspart eine Runde Rückfragen. Sicherer ist es, die Vertragsklausel vorher vom Mieterverein prüfen zu lassen, denn dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.

Welche Wege bleiben bei wirksamer Befristung?

Drei, und alle drei brauchen Vorbereitung.

Der Aufhebungsvertrag ist der sauberste Weg. Ihr vereinbart schriftlich ein Enddatum, klärt Kaution, Renovierung und Übergabe in einem Zug. Der Vermieter muss nicht zustimmen, viele tun es aber, wenn sie keinen Leerstand riskieren.

Der Nachmieter ist der zweite Weg. Einen Rechtsanspruch darauf hast du nur in engen Ausnahmefällen, etwa bei einem beruflich bedingten Ortswechsel und langer Restlaufzeit. Praktisch klappt es oft trotzdem, wenn du drei zahlungsfähige Kandidaten präsentierst. Wie du das aufziehst, steht unter Nachmieter stellen.

Die fristlose Kündigung nach § 543 BGB bleibt immer möglich, wenn dir die Fortsetzung nicht zuzumuten ist. Typische Fälle sind Gesundheitsgefahr durch Schimmel, eine nicht behobene schwere Störung oder die verweigerte Gebrauchsüberlassung. Vorher musst du in der Regel abmahnen und eine Frist setzen. Wer nur unzufrieden ist, kommt darüber nicht heraus, sondern höchstens über eine Mietminderung.

Ein Hinweis zur Praxis: Viele Vermieter befristen, weil sie einen unsicheren Mieter testen wollen. Das ist kein zulässiger Grund. Sprich das ruhig offen an und schlage einen unbefristeten Vertrag mit Kündigungsverzicht für ein Jahr vor. Damit bekommt der Vermieter seine Planungssicherheit, und du behältst deinen Kündigungsschutz.

Gibt es Sonderkündigungsrechte?

Ja, zwei greifen auch bei einem befristeten Vertrag.

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hast du nach § 561 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht. Du kannst bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Erhöhung wird dann nicht wirksam.

Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an, greift § 555e BGB. Bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, kannst du zum Ablauf des nächsten Monats kündigen. Das gilt unabhängig davon, wie lange dein Vertrag noch läuft.

Beide Fristen sind kurz. Notiere dir den Tag, an dem das Schreiben ankommt, sonst ist das Recht schnell verfallen.

Was passiert am Ende der Befristung?

Der Vertrag endet am vereinbarten Tag, ohne dass jemand kündigen muss. Du musst die Wohnung räumen und zurückgeben. Eine Kündigung zum Ablauftermin ist nicht nötig und auch nicht schädlich.

Frühestens vier Monate vor Ablauf kannst du vom Vermieter schriftlich Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Er muss dir innerhalb eines Monats antworten. Verzögert sich sein Grund, kannst du eine Verlängerung um den entsprechenden Zeitraum verlangen. Ist der Grund ganz entfallen, verlangst du die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit.

Antwortet er verspätet oder gar nicht, kannst du ebenfalls eine Verlängerung verlangen. Schick die Anfrage deshalb beweissicher, am besten per Einwurf-Einschreiben oder durch einen Boten. Plane den Auszug trotzdem parallel und arbeite die Umzugscheckliste ab.

Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Angaben ohne Gewähr · Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.