Mietvertrag mit zwei Mietern: wenn nur einer ausziehen will

Warum eine Teilkündigung nicht funktioniert

Ein Mietvertrag ist ein einheitliches Vertragsverhältnis. Stehen zwei Personen als Mieter darin, sind sie gemeinsam eine Vertragspartei. Eine Kündigung wirkt immer für das gesamte Verhältnis, nicht für einen Namen darin. Deshalb ist eine Kündigung, die nur einer der beiden unterschreibt, unwirksam.

Auszug allein ändert daran nichts. Wer die Wohnung räumt und die Schlüssel abgibt, bleibt Vertragspartei. Miete, Nebenkosten und Schadensersatzansprüche laufen weiter, auch wenn du seit einem Jahr woanders wohnst.

Ebenso wenig hilft eine interne Absprache. Ein Zettel, auf dem ihr euch gegenseitig aus der Haftung entlasst, wirkt nur zwischen euch beiden. Die Vermieterseite ist daran nicht gebunden, weil sie ihn nicht unterschrieben hat. Genau das ist der Punkt, an dem die meisten Fälle entgleisen.

Weg 1: Entlassungsvereinbarung mit der Vermieterseite

Das ist der saubere Weg und in der Praxis der häufigste. Alle drei Beteiligten unterschreiben eine kurze Vereinbarung, oft Nachtrag oder Entlassungsvereinbarung genannt. Der Vertrag läuft mit dem verbleibenden Mieter unverändert weiter, nur die Vertragspartei ändert sich.

Diese Punkte gehören hinein, sonst gibt es später Streit:

• Zum Stichtag scheidet Person A aus dem Mietverhältnis aus, Person B setzt es allein fort.
• Alle Ansprüche gegen A aus dem Mietverhältnis sind ab diesem Tag erledigt, auch künftige Nebenkostenabrechnungen für frühere Zeiträume.
• Der Kautionsanteil von A gilt als an B übertragen, die Vermieterseite behält die volle Kaution.
• Der Zählerstand am Stichtag wird festgehalten, falls über Verbrauch abgerechnet wird.
• Alle drei Parteien unterschreiben, jede erhält ein Original.

Ein Anspruch auf diese Vereinbarung besteht nicht. Die Vermieterseite darf ablehnen, vor allem wenn die Bonität des Bleibenden allein nicht reicht. Leg deshalb gleich Nachweise bei, etwa die letzten drei Gehaltsabrechnungen. Wer die halbe Miete allein tragen kann, bekommt selten ein Nein.

Weg 2: gemeinsam kündigen und neu abschließen

Lehnt die Vermieterseite ab, könnt ihr das Mietverhältnis gemeinsam beenden. Beide unterschreiben die Kündigung, dann endet der Vertrag nach der gesetzlichen Frist. Die steht in § 573c BGB: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Praktisch sind das drei Monate.

Danach schließt der Bleibende einen neuen Vertrag über dieselbe Wohnung ab. Das klingt elegant, hat aber einen Haken: Es gibt keine Garantie, dass die Vermieterseite mitspielt. Sie kann die Wohnung anderweitig vermieten oder die Miete neu ansetzen. Wer diesen Weg geht, sollte die Zusage für den neuen Vertrag schriftlich in der Hand haben, bevor die Kündigung raus ist.

Formal gilt für die Kündigung dasselbe wie sonst: Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift beider Mieter, kein Fax, keine Mail. Die Details dazu sammelt der Ratgeber zum Mietvertrag kündigen. Bei einem Zeitmietvertrag ist die ordentliche Kündigung meist ausgeschlossen, dann führt der Weg über die Regeln für befristete Verträge.

Weg 3: Nachmieter stellen

Der dritte Weg ersetzt den Ausziehenden durch eine neue Person. Ihr schlagt gemeinsam einen Nachmieter vor, der in den bestehenden Vertrag eintritt. Die Vermieterseite prüft ihn wie jeden Bewerber und muss zustimmen.

Das funktioniert besonders gut in Wohngemeinschaften, wenn der Vertrag ohnehin auf Wechsel angelegt ist. Manche Verträge enthalten eine Austauschklausel, die den Wechsel einzelner Mieter ausdrücklich erlaubt. Sieh zuerst dort nach, das erspart die ganze Verhandlung.

Bereite den Vorschlag gut vor: Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Ausweiskopie und eine kurze Vorstellung. Drei geeignete Kandidaten wirken überzeugender als einer. Wie du dabei vorgehst und was die Vermieterseite verlangen darf, steht unter Nachmieter stellen.

Haftung für Miete nach dem Auszug

Solange dein Name im Vertrag steht, bist du Gesamtschuldner. Nach § 421 BGB kann die Vermieterseite die gesamte Miete von jedem der beiden fordern, ganz nach Belieben. Zahlt der Bleibende nicht, landet die Forderung bei dir, auch wenn du längst ausgezogen bist.

Das gilt auch für Nebenkostennachzahlungen und für Schäden an der Wohnung, die nach deinem Auszug entstehen. Wer hier drei Jahre lang im Vertrag bleibt, trägt ein echtes Risiko. Deshalb ist die Entlassungsvereinbarung nicht nur bequem, sondern die einzige Lösung, die deine Haftung wirklich beendet.

Im Innenverhältnis kannst du dir das Gezahlte zurückholen. Zahlst du eine Miete, die eigentlich der andere schuldet, hast du einen Ausgleichsanspruch gegen ihn. Das nützt dir allerdings wenig, wenn dort nichts zu holen ist. Sichere dich deshalb vorher ab, nicht hinterher.

Kaution intern ausgleichen: wer zahlt wem

Die Kaution gehört rechtlich weder dir noch dem anderen allein, sondern ist an das Mietverhältnis gebunden. Die Vermieterseite zahlt sie erst nach Ende des gesamten Vertrags aus, und zwar an die Mieterseite als Ganzes. Ein Anspruch auf vorzeitige Auszahlung deines Anteils besteht nicht.

Halte den Ausgleich schriftlich fest, mit Betrag, Datum und Unterschrift. Ist die Kaution verzinst angelegt, gehören die Zinsen anteilig dazu. Wie hoch die Kaution überhaupt sein darf, steht unter Höhe der Mietkaution, die Rückzahlung erklärt der Ratgeber zu Kaution zurückbekommen.

Vergiss den Wohnungszustand nicht. Zieht einer aus, lohnt ein kurzes Protokoll mit Fotos zum Stichtag. Es zeigt später, welche Schäden vor und welche nach deinem Auszug entstanden sind. Der Aufbau ist derselbe wie beim Wohnungsübergabeprotokoll.

Sonderfall Trennung und Ehewohnung

Bei Eheleuten gibt es einen zusätzlichen Weg. Nach § 1568a BGB kann ein Ehegatte anlässlich der Scheidung verlangen, dass ihm die Ehewohnung überlassen wird. Wer die Wohnung überlassen bekommt, setzt das gemeinsame Mietverhältnis allein fort. Wirksam wird das mit dem Zugang der gemeinsamen Mitteilung an die Vermieterseite oder mit der rechtskräftigen Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren.

Wichtig ist der Zeitpunkt: Diese Regelung greift anlässlich der Scheidung, nicht schon beim Auszug während des Trennungsjahres. In der Trennungszeit bleibt es zunächst bei der gemeinsamen Haftung, und Streit über die Nutzung wird über das Familiengericht geklärt.

Bei unverheirateten Paaren gibt es diesen Weg nicht. Dort bleiben nur die drei oben beschriebenen Wege. Wenn die Verständigung schwierig wird, hilft der örtliche Mieterverein oder eine Beratung bei der Verbraucherzentrale. In familienrechtlichen Fragen entscheidet am Ende das Gericht, nicht dieser Ratgeber.

Häufige Fragen zum Auszug eines Mieters

Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Angaben ohne Gewähr · Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.