Was muss in der Kündigung stehen?

Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern schon an der Form. Deshalb lohnt sich der Blick ins Schreiben, bevor du über Härtegründe nachdenkst.

Die Kündigung bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form. Sie muss also auf Papier kommen und eigenhändig unterschrieben sein. Eine E-Mail, eine SMS oder ein Aushang im Treppenhaus reichen nicht aus.

Außerdem verlangt § 573 Abs. 3 BGB, dass die Gründe im Kündigungsschreiben selbst genannt werden. Der Vermieter muss also schreiben, für wen er die Wohnung braucht und warum. Ein Satz wie „wegen Eigenbedarf“ genügt dafür nicht.

Als Bedarfsperson kommen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und Angehörige seines Haushalts in Betracht. Nachbarn, entfernte Bekannte oder eine Firma gehören nicht dazu.

Wie lange läuft deine Kündigungsfrist?

Die Frist hängt daran, wie lange du schon in der Wohnung wohnst. § 573c Abs. 1 BGB nennt drei Stufen.

Im Normalfall ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Das sind rund drei Monate. Nach fünf Jahren seit der Überlassung verlängert sich die Frist um drei Monate, nach acht Jahren um weitere drei.

Rechne die Frist ab dem Tag nach, an dem die Kündigung bei dir ankam. Ist der Vermieter zu spät dran, verschiebt sich das Ende automatisch auf den nächsten möglichen Termin.

Bis wann musst du widersprechen?

Spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses. Das steht in § 574b Abs. 2 BGB. Erklärst du den Widerspruch später, darf der Vermieter die Fortsetzung ablehnen.

Die Form ist angenehm einfach. § 574b Abs. 1 BGB verlangt nur Textform. Eine E-Mail genügt also, ein unterschriebener Brief ist trotzdem der sicherere Weg für den Nachweis.

Es gibt eine wichtige Ausnahme. Nach § 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter dich auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hinweisen. Fehlt dieser Hinweis, kannst du den Widerspruch nach § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären. Ob das im Einzelfall trägt, prüft das Gericht.

Welche Härtegründe zählen?

§ 574 Abs. 1 BGB spricht von einer Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Es geht also immer um eine Abwägung, nicht um eine feste Liste.

§ 574 Abs. 2 BGB nennt einen Fall ausdrücklich: Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist. Genau darauf stützen sich viele Widersprüche.

Sammle Belege ab dem Tag, an dem die Kündigung ankommt. Vor allem die Wohnungssuche musst du dokumentieren. Notiere Datum, Objekt, Miete und Antwort, sonst bleibt dein Vortrag angreifbar. Hier gilt wieder: Das ersetzt keine Rechtsberatung, entscheiden wird im Zweifel das Gericht.

So baust du den Widerspruch auf

Halte das Schreiben sachlich und kurz. Vier Bausteine reichen völlig aus.

Schick den Widerspruch per Einwurf-Einschreiben und behalte eine Kopie. Nach § 574b Abs. 1 BGB sollst du auf Verlangen unverzüglich Auskunft über die Gründe geben, halte die Unterlagen also griffbereit.

Beachte auch § 574 Abs. 3 BGB. Bei der Abwägung zählen nur die Vermieterinteressen, die im Kündigungsschreiben stehen. Nachgeschobene Argumente bleiben außen vor, wenn sie nicht erst später entstanden sind.

Woran erkennst du vorgetäuschten Eigenbedarf?

Verdächtig wird es, wenn die Bedarfsperson nie einzieht. Typische Anzeichen sind eine Neuvermietung kurz nach deinem Auszug, ein Verkaufsinserat oder ein plötzlich verschwundener Bedarf.

Bleib deshalb aufmerksam. Behalte Anzeigenportale im Blick, notiere den Namen am Klingelschild und hebe die alte Kündigung auf. Zeugen aus dem Haus sind später Gold wert.

Wenn sich der Bedarf als vorgetäuscht herausstellt, kommt ein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB in Betracht. Ersetzt werden können typischerweise Umzugskosten, Maklerkosten und die Mehrmiete für einen gewissen Zeitraum. Wie hoch das ausfällt, hängt am Einzelfall, hier ist anwaltlicher Rat sinnvoll. Was ein Umzug realistisch kostet, zeigt der Überblick zu den Umzugskosten.

Wann lohnt sich Mieterverein oder Anwalt?

Fast immer, sobald du wirklich bleiben willst. Ein Mieterverein kostet meist zwischen 60 und 120 Euro Jahresbeitrag, Stand 2026, und prüft die Kündigung im Rahmen der Mitgliedschaft. Achte auf die übliche Wartezeit von etwa drei Monaten bis zum vollen Rechtsschutz.

Eine anwaltliche Erstberatung liegt oft im niedrigen dreistelligen Bereich. Wer wenig Einkommen hat, kann beim Amtsgericht Beratungshilfe beantragen. Die genauen Voraussetzungen erklärt dir die Rechtsantragstelle.

Plane parallel den Ernstfall. Suche schon während des Widerspruchs weiter, denn die Suche ist gleichzeitig dein Beleg. Für den Fall der Fälle helfen die Umzugscheckliste und die Regeln zur Rückzahlung der Kaution. Willst du früher raus, ist der Weg über einen Nachmieter oft schneller als jeder Streit.

Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Angaben ohne Gewähr · Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.

Echter Zeitmietvertrag oder nur ein Datum im Vertrag?

Das ist die Frage, an der alles hängt. Seit der Mietrechtsreform von 2001 gibt es nur noch den qualifizierten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB. Er verlangt, dass der Vermieter dir bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt, warum er die Wohnung nach Ablauf braucht.

Zulässig sind drei Gründe: Er will die Wohnung für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts nutzen. Er will erheblich umbauen, sanieren oder abreißen, und ein bewohnter Zustand würde das deutlich erschweren. Oder er will an eine Person vermieten, die für ihn arbeitet.

Ein bloßes Enddatum ohne Grund reicht nicht. Auch Formulierungen wie „befristet auf zwei Jahre zur Probe“ oder „wegen möglicher Eigennutzung“ genügen nicht, weil sie zu vage sind. In diesen Fällen ordnet § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB an, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

Ein weiterer Stolperstein sind Verträge, die als Untermietvertrag oder als Vertrag über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch bezeichnet sind. Für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, etwa ein Monteurzimmer oder eine Ferienwohnung, gelten die Schutzvorschriften nicht. Entscheidend ist aber nicht die Überschrift, sondern der tatsächliche Zweck. Wer dort seinen Lebensmittelpunkt hat, wohnt dauerhaft, auch wenn im Vertrag etwas anderes steht.

Was passiert, wenn die Befristung unwirksam ist?

Dann hast du einen ganz normalen unbefristeten Mietvertrag. Du kündigst nach § 573c Abs. 1 BGB mit einer Frist von drei Monaten, spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten. Die Details stehen im Ratgeber Mietvertrag kündigen.

Wichtig ist die Reihenfolge: Erst prüfen, dann kündigen. Schreib in die Kündigung ruhig einen Satz dazu, warum du die Befristung für unwirksam hältst. Das erspart eine Runde Rückfragen. Sicherer ist es, die Vertragsklausel vorher vom Mieterverein prüfen zu lassen, denn dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.

Welche Wege bleiben bei wirksamer Befristung?

Drei, und alle drei brauchen Vorbereitung.

Der Aufhebungsvertrag ist der sauberste Weg. Ihr vereinbart schriftlich ein Enddatum, klärt Kaution, Renovierung und Übergabe in einem Zug. Der Vermieter muss nicht zustimmen, viele tun es aber, wenn sie keinen Leerstand riskieren.

Der Nachmieter ist der zweite Weg. Einen Rechtsanspruch darauf hast du nur in engen Ausnahmefällen, etwa bei einem beruflich bedingten Ortswechsel und langer Restlaufzeit. Praktisch klappt es oft trotzdem, wenn du drei zahlungsfähige Kandidaten präsentierst. Wie du das aufziehst, steht unter Nachmieter stellen.

Die fristlose Kündigung nach § 543 BGB bleibt immer möglich, wenn dir die Fortsetzung nicht zuzumuten ist. Typische Fälle sind Gesundheitsgefahr durch Schimmel, eine nicht behobene schwere Störung oder die verweigerte Gebrauchsüberlassung. Vorher musst du in der Regel abmahnen und eine Frist setzen. Wer nur unzufrieden ist, kommt darüber nicht heraus, sondern höchstens über eine Mietminderung.

Ein Hinweis zur Praxis: Viele Vermieter befristen, weil sie einen unsicheren Mieter testen wollen. Das ist kein zulässiger Grund. Sprich das ruhig offen an und schlage einen unbefristeten Vertrag mit Kündigungsverzicht für ein Jahr vor. Damit bekommt der Vermieter seine Planungssicherheit, und du behältst deinen Kündigungsschutz.

Gibt es Sonderkündigungsrechte?

Ja, zwei greifen auch bei einem befristeten Vertrag.

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hast du nach § 561 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht. Du kannst bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Erhöhung wird dann nicht wirksam.

Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an, greift § 555e BGB. Bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, kannst du zum Ablauf des nächsten Monats kündigen. Das gilt unabhängig davon, wie lange dein Vertrag noch läuft.

Beide Fristen sind kurz. Notiere dir den Tag, an dem das Schreiben ankommt, sonst ist das Recht schnell verfallen.

Was passiert am Ende der Befristung?

Der Vertrag endet am vereinbarten Tag, ohne dass jemand kündigen muss. Du musst die Wohnung räumen und zurückgeben. Eine Kündigung zum Ablauftermin ist nicht nötig und auch nicht schädlich.

Frühestens vier Monate vor Ablauf kannst du vom Vermieter schriftlich Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Er muss dir innerhalb eines Monats antworten. Verzögert sich sein Grund, kannst du eine Verlängerung um den entsprechenden Zeitraum verlangen. Ist der Grund ganz entfallen, verlangst du die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit.

Antwortet er verspätet oder gar nicht, kannst du ebenfalls eine Verlängerung verlangen. Schick die Anfrage deshalb beweissicher, am besten per Einwurf-Einschreiben oder durch einen Boten. Plane den Auszug trotzdem parallel und arbeite die Umzugscheckliste ab.

Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Angaben ohne Gewähr · Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.

Muss der Vermieter die Kündigung bestätigen?

Nein. Im Mietrecht gibt es keine Pflicht, eine Kündigung zu bestätigen. Deine Kündigung ist eine einseitige Erklärung: Sie wirkt, sobald sie beim Vermieter angekommen ist, und braucht weder Zustimmung noch Gegenzeichnung.

Viele Vermieter schicken trotzdem eine kurze Eingangsbestätigung, weil das Ärger erspart. Bleibt sie aus, ist das kein gutes Zeichen für die Kommunikation, aber kein rechtliches Problem. Du planst deinen Auszug einfach weiter und hältst die Frist ein.

Ein Sonderfall ist die Kündigung zu einem früheren Termin, etwa mit einem Nachmieter. Dort brauchst du die Zustimmung tatsächlich, weil du vom Vertrag abweichst. Bei der ganz normalen Kündigung mit dreimonatiger Frist brauchst du sie nicht.

Ab welchem Tag läuft die Frist?

Ab dem Tag des Zugangs. Nach § 573c Abs. 1 BGB kannst du spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Das Datum auf deinem Briefkopf zählt dabei nicht, nur der Tag, an dem das Schreiben beim Vermieter landet.

Ein Beispiel: Deine Kündigung geht am 2. September zu. Dann endet das Mietverhältnis am 30. November. Kommt sie erst am 6. September an, verschiebt sich das Ende auf den 31. Dezember, und du zahlst einen Monat länger Miete.

Ob der Samstag bei diesen drei Werktagen mitzählt, wird von Gerichten unterschiedlich beurteilt. Verlass dich deshalb nicht auf den letzten möglichen Tag. Wer drei bis vier Tage früher zustellt, spart sich die ganze Diskussion. Die Details zur Berechnung stehen im Ratgeber Mietvertrag kündigen.

Wie beweist du, dass die Kündigung angekommen ist?

Das ist der entscheidende Punkt, denn im Streitfall musst du den Zugang beweisen, nicht der Vermieter das Gegenteil. Ein normaler Brief hilft dir dabei nicht weiter.

Der beste Weg ist der Bote. Eine erwachsene Person liest deine Kündigung, steckt sie selbst in den Umschlag, wirft sie ein und notiert Datum und Uhrzeit. Diese Person kann vor Gericht beides bestätigen, den Inhalt und die Zustellung. Beim Einwurf-Einschreiben ist der Inhalt des Umschlags dagegen nicht belegt.

Fotografiere zusätzlich die unterschriebene Kündigung und den beschrifteten Umschlag. Zwei Minuten Aufwand, die dir später viel Geld sparen können.

Reichen E-Mail oder WhatsApp?

Nein, und das ist der häufigste Fehler. § 568 Abs. 1 BGB verlangt für die Kündigung eines Wohnraummietvertrags die schriftliche Form. Gemeint ist ein Papierschreiben mit eigenhändiger Unterschrift.

Eine E-Mail, ein PDF-Scan, eine WhatsApp-Nachricht oder ein Fax erfüllen das nicht. Solche Kündigungen sind unwirksam, auch wenn der Vermieter sie gelesen hat. Im schlimmsten Fall merkst du das erst Monate später, wenn die Miete weiter abgebucht wird.

Unterschreiben müssen außerdem alle Personen, die im Mietvertrag stehen. Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung ebenfalls angreifbar. Schick das Original per Post und nutze die E-Mail höchstens als freundlichen Zusatzhinweis.

Wie fragst du beim Vermieter nach?

Kurz, sachlich und schriftlich. Du bittest nicht um Erlaubnis, sondern hältst den Stand fest. Warte etwa zehn bis vierzehn Tage nach dem Zugang, dann melde dich.

Damit erreichst du zwei Dinge. Du dokumentierst deine Sicht der Fristen, und du bringst die Übergabe ins Rollen. Bereite dafür gleich das Übergabeprotokoll vor.

Was tun, wenn der Vermieter den Zugang bestreitet?

Dann legst du deine Nachweise vor: Auslieferungsbeleg, Zeugenaussage des Boten oder die quittierte Empfangsbestätigung. In den meisten Fällen ist die Sache damit erledigt.

Hast du nur einen einfachen Brief geschickt, wird es schwierig. Kündige in diesem Fall sofort erneut, diesmal beweissicher, und schreibe dazu, dass die Kündigung vorsorglich wiederholt wird und du am ursprünglichen Termin festhältst. So begrenzt du den Schaden auf höchstens einen Monat.

Zieht sich der Streit, hilft der örtliche Mieterverein oft schon für einen Jahresbeitrag im mittleren zweistelligen bis niedrigen dreistelligen Bereich weiter. Bei größeren Beträgen führt der Weg zur Kanzlei, denn dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Angaben ohne Gewähr · Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.

Darfst du überhaupt einen Nachmieter stellen?

Vorschlagen darfst du jederzeit. Ein Recht auf vorzeitige Entlassung folgt daraus aber nicht. Dein Mietvertrag bleibt bestehen, bis er endet oder beide Seiten ihn einvernehmlich aufheben.

Der normale Weg ist die Kündigung. Sie muss schriftlich sein und spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, dann endet der Vertrag nach drei Monaten. Das regelt § 573c BGB. Wie du das Schreiben sauber aufsetzt, steht im Ratgeber zum Mietvertrag kündigen.

Es gibt eine wichtige Ausnahme. Wiegt dein Interesse an einem schnellen Ausstieg deutlich schwerer als das Interesse des Vermieters am Fortbestand, kann eine Verweigerung gegen Treu und Glauben nach § 242 BGB verstoßen. Anerkannt sind etwa ein Jobwechsel in eine andere Stadt, ein Pflegefall in der Familie, Heirat oder Nachwuchs mit deutlich verändertem Platzbedarf.

Ein Umzug in eine schönere Wohnung reicht nicht. Auch reiner Ärger über die Nachbarschaft trägt selten. Leg deinem Antrag deshalb einen Nachweis bei, zum Beispiel den neuen Arbeitsvertrag.

Was steht dazu in deinem Mietvertrag?

Viele Verträge enthalten eine Nachmieterklausel. Lies sie genau, denn es gibt zwei sehr unterschiedliche Varianten.

Eine echte Nachmieterklausel verpflichtet den Vermieter. Stellst du einen zumutbaren Nachfolger, entlässt er dich vorzeitig aus dem Vertrag. Formulierungen wie „der Vermieter entlässt den Mieter“ oder „bei Stellung eines geeigneten Nachmieters endet das Mietverhältnis“ deuten darauf hin.

Eine unechte Klausel klingt ähnlich, bindet aber nicht. Sie erlaubt dir nur, jemanden vorzuschlagen. Typisch sind Wendungen wie „der Vermieter ist bereit zu prüfen“ oder „nach Zustimmung des Vermieters“. Hier bleibt die Entscheidung bei ihm.

Findest du keine Klausel, gilt die gesetzliche Lage. Prüf trotzdem die Kündigungsregeln im Vertrag, denn ein vereinbarter Kündigungsverzicht ändert deinen Zeitplan komplett.

Wann ist ein Nachmieter zumutbar?

Zumutbar heißt: Der Vermieter steht mit der neuen Person nicht schlechter da als mit dir. Er darf prüfen, ob sie die Miete zahlen kann und ob die Wohnung zur Haushaltsgröße passt. Er darf sie aber nicht ohne Grund ablehnen.

Der Nachmieter sollte direkt zum gewünschten Termin einziehen können. Ein Kandidat, der erst drei Monate später kann, hilft dem Vermieter wenig. Sag deshalb von Anfang an ein klares Datum.

Zur Sicherheit: Der neue Vertrag ist Sache des Vermieters. Du übergibst keine Wohnung an den Nachmieter, sondern an den Eigentümer. Halte die Abnahme wie üblich in einem Wohnungsübergabeprotokoll fest, sonst wird die Rückzahlung deiner Kaution zäh.

Warum drei Nachmieter der Praxisstandard sind

Die Zahl drei steht in keinem Gesetz. Sie hat sich aus der Rechtsprechung zu § 242 BGB entwickelt und gilt heute als Faustregel. Wer drei geeignete Kandidaten benennt, zeigt, dass er ernsthaft mitgearbeitet hat.

Das nützt dir vor allem beim Streit über Schadenersatz. Lehnt der Vermieter alle drei ohne sachlichen Grund ab, steht er schlechter da. Er muss dann begründen, warum jeder einzelne Vorschlag untauglich war.

Praktisch heißt das: Sammle Vorschläge, statt einen einzigen zu schicken. Übergib zu jedem Namen die vollständigen Unterlagen, also Selbstauskunft, Einkommensnachweise und die Bestätigung, dass die Person zum Wunschtermin übernimmt.

Was gilt bei Zeitmietvertrag und Kündigungsverzicht?

Ein echter Zeitmietvertrag nach § 575 BGB endet zum vereinbarten Datum und lässt sich vorher nicht ordentlich kündigen. Der Vermieter muss dabei schon bei Vertragsschluss einen zulässigen Grund genannt haben, etwa Eigenbedarf oder einen geplanten Umbau. Fehlt dieser Grund, gilt der Vertrag als unbefristet, und du kannst normal kündigen.

Häufiger ist der beiderseitige Kündigungsverzicht. Er bindet dich für eine feste Zeit, in Formularverträgen nach der Rechtsprechung höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss. Bis dahin gibt es faktisch nur zwei Wege: einen Aufhebungsvertrag oder einen Nachmieter, den der Vermieter akzeptiert.

Genau hier lohnt sich Hartnäckigkeit am meisten. Kannst du nicht kündigen, läuft die Miete sonst weiter, auch wenn du längst woanders wohnst. Rechne den Betrag einmal aus, dann siehst du, wie viel Arbeit die Suche wert ist.

Wie schreibst du den Vermieter richtig an?

Ein Anruf reicht nicht. Schick dein Angebot schriftlich, am besten per Einwurfeinschreiben, und setz eine kurze Frist. Zwei Wochen sind üblich und angemessen.

Kündige immer zusätzlich regulär. So läuft die Frist im Hintergrund, falls die Verhandlung scheitert. Kommt die Einigung zustande, haltet ihr sie in einem kurzen Aufhebungsvertrag fest, mit Datum, Übergabetermin und einem Satz zur Kaution.

Bleibt der Vermieter stur und dein Grund ist stark, hilft der Mieterverein weiter. Dieser Text gibt eine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen zum Nachmieter

Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Angaben ohne Gewähr · Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.